年后新一轮全国范围楼市调控不期而至，据南都记者不完全统计，2月28日至今，中国已有14个城市启动或升级了限购限贷措施，调控已从此前的4个一线城市和10个强二线城市，蔓延到另外14个有炒作概念和上涨幅度过快的城市。

　　从2016年10月限价至今，惠州楼市的涨幅被明显抑制。多个开发商证实，上周在惠州召开的房地产工作座谈会上，职能部门表态，4月份开始将会加强管控以各种名义打擦边球变相提高房价的现象。

　　而多个业界操盘手和观察人士对于当前惠州楼市的局面依然乐观，他们称，6月中下旬开始市场将大规模出货，届时市场供不应求的局面将得到有力缓解。

　　3月仅8盘入市推新货

　　春节之后，惠州楼市迅速回暖，惠民之家统计数据显示，从春节长假后一周开始惠州城区周成交数据即呈现出节节上升的态势，6-10周的成交数据分别是375、434、484、674、809套，上周的成交数据为813套，这数据也接近此前的平均值900-1000套/周。截至3月23日，惠州城区累计成交2336套，以3月最后一周成交700套来计算，3月惠州城区成交破3000套已是既定事实。

　　3月18日，国家统计局公布的全国70个大中城市住宅价格指数显示，2月份惠州新建住宅价格指数环比上涨0 .1%，业界观察人士表示，上涨幅度较小或许和春节期间惠州主力户型90-144平方米的住宅成交少有关系。

　　而从市场层面来看，2月中下旬至今多个项目销售火爆。3月25日9点南都记者来到位于水口皇冠酒店旁边的隆生皇冠花园开盘现场，数百客户在售楼处门口聚集，门口铁栅栏两侧，保安依次放号让客户进入内场摇号选房，外场地面上，蹲着吃早餐、站着研究户型图、带家人一起的客户随处可见。南都记者见到一位客户拿着资料袋微笑出门，他选到126平方米的房子，“9344元/平方米，价格可以接受，对面的合生上观国际备案均价达11000元/平方米。”

　　9点40分左右南都记者费尽周折，挤入销售中心内场发现，5栋的房源仅剩下4楼和9楼的少部分房子尚未被选走，4栋目测还有10余套未售出。上午10点20分，隆生内场工作人员传出消息，196套全部售罄。

　　3月25日当天开盘的还有江北的汇显城市公园，据负责布场的广告公司证实，汇显城市公园208套房源在当天上午已售罄，南都记者查询惠民之家数据显示，其备案均价为9100元/平方米，而且该区域周边暂无其他楼盘在售。

　　2月24日晚位于东江高新区华阳工业区的弘泰映月城入市发售，这也是年后惠州首个新盘入市，周边除了工厂之外，只有一所公园。但南都记者在晚上8：40左右看到，6栋基本已售罄，随后紧急加推房源，

　　南都记者在惠民之家上查询，154套房源中仅有8套显示为可售状态，其他全部售出。

　　3月18日惠州城区累计有一城悦府、东江学府、中信凯旋城、德润天悦、星耀国际5个项目发售，南都记者通过相关渠道了解到，整体去化率在八成以上。一城悦府开盘当天推售118套、销售116套，中信凯旋城推售124套、售出约100套，方直星耀国际推出192套、售出179套，东江学府推出约160套、售出100余套，而德润天悦的去化率也超过九成。

　　惠州世联行副总经理胡光宇认为，热销是因为第一季度惠州城区新货供应严重不足，“这说明惠州需求量依然巨大。”惠州搜房网的统计数据也佐证了春节后至今，2月城区仅有4盘入市，3月城区仅8盘入市推新。

　　惠州房管局相关部门负责人在上周受访时称，近期市场确实是供应比较紧张，导致部分项目被抢购。

　　华润、绿地等品牌开发商在惠州找地

　　即便在惠州限价的大背景下，惠州房地产市场的前景也被众多的品牌开发商看好。2月初，四川蓝光发展股份有限公司官网发文正式确认，该公司控股公司以4.09亿元拿下惠州龙丰激流坑的两宗地块，共7.56万平方米，他们另需承担惠州问题楼盘华轩居涉及的债务约5亿元，以及返还村集体建筑面积44000平方米的物业和440个停车位。南都记者计算，刨除债务资金，以及返还村集体的物业，楼面价至少为4942元/平方米，但周边的楼盘均价仅为8000-10000元/平方米，意味着蓝光项目卖上述价格，利润空间极为有限。

　　惠州国土交易中心官网显示，2月24日，碧桂园以13.39亿元，超过330%的溢价率拿下惠城江南片区19万平方米的土地，坊间未经证实的传闻称，参与竞争的还有绿地等品牌房企，但实际上该地块周边暂时无任何配套，周边除了东江之外，连路都没有，楼面价超过4500元/平方米，而对面的双璧湾均价为8000-9000元/之间。

　　惠州世联行总监习斐预计，短时间内碧桂园肯定不会开发江南地块，“首先利润得不到保障，其次周边的基础配套奇缺。”

　　3月初，在惠州连下10盘的新力集团，把水口原汤普地块收入囊中，命名为新力城，项目占地80万平方米，规划建面155万平方米。新力惠州相关负责人尚未透露拿下该地块的价格，但坊间有30亿元等多个版本。世联地产副总经理胡光宇评论说，鉴于地块的位置，3700-4000元/平方米楼面价是最基本的标准。

　　新力城附近标志性楼盘合生上观国际的均价为11000-12000元/平方米，意味着上述楼盘价按照合生的标准，利润也很有限。

　　在江北从事土地中介交易的严先生称，华润、龙湖、绿城、绿地等开发商正在积极谋求在城区的布局，“部分开发商明确表示，首个项目哪怕不赚钱也要在惠州市场发出声音。”

　　惠州另一家代理行合纵联行指出，近期惠州土地成交火热，一地难求造成土地价格直线上涨，接二连三出现高溢价地块成交，房企孤注一掷的高投资受限价影响，短时间内无法换回高收益，房企无法承受成本之重时，会出现延迟开发，将直接影响市场的供应量。

　　问题

　　市场出现变相加价行为

　　知情人透露，3月18日上午，在方直星耀国际的开盘现场，累计推售192套房源的销控板上，有接近50套房源被贴上回迁房的标签，实际上在这个项目内，不存在回迁房。知情人表示，这都是给有关系的客户提前锁定的房号。

　　提前找关系锁定上述楼盘房号的郑先生称，如果不是限价，这个盘的房价或许更高，“一旦限价解除，就不会是这个价。”

　　在金山湖某楼盘留房号的杨小姐称，怕买不到房，留房号时给了对方3000元红包，但还是心里不踏实。

　　类似郑先生、杨小姐这样的购房者，在近期的惠州市场上随处可见。惠州世联行副总经理胡光宇表示，要求提前锁定房号的确是常见的现象，“部分购房者是恐慌性入市，还是对政府控价的预期不足。”

　　在市场全线飘红的状态下，部分楼盘开始试探政府限价的底线，2月25日，位于金山湖片区的泰丰千花岛入市发售，户型区间为106-143平方米，开发商首次尝试了加精装修发售，精装修标准为3500-4000元/平方米，加权后均价介于15000-19000元/平方米。

　　位于龙丰片区的宝晟公馆也步千花岛后尘，其备案均价在11000元/平方米左右，其38-74平方米的公寓在发售时，却是以精装修标准发售，标准是4800元/平方米，加上精装修之后，单价介于14000-17000元/平方米之间。

　　惠州独立地产评论人余鹤皋解释，这种做法就是为了绕开限价的天花板，希望达到以精装修的方式来提高销售均价的目的，“备案价是毛坯，然后发售的时候采取精装修的方式，打擦边球。”

　　而在精装修之外，部分开发商甚至直接私下加价，3月7日，惠州网络问政平台上，一位叫小方的报料人，在给惠州市房管局的投诉中称，位于金山湖公园一期附近的富辰汇龙湾项目捂盘变相加价发售，其投诉内容显示，汇龙湾4栋4到13层房源在房管局官网上显示大部分可售，但在售楼处发现均已售出，联系开发商表示可以购买，但一套加价30万，了解后，才知道因为备案价格低，开发商通过内部出售不过户等方式变相加价。

　　近期南都记者以购房者的名义致电该售楼处，对方接线售楼员表示，现在只有一栋预计开盘，其他楼栋都已经售罄，即将开盘的1栋楼王，价格预计在16000元/平方米左右，但现在还未备案。但记者在惠民之家查询发现，其4栋还有20余套房源是可售状态，2栋也有近20套房源可售。

　　另一名地产评论人祝先锋称，汇龙湾这种加价的销售方式并不是唯一案例，此前金山湖另外一个楼盘，到现场也是告知无房可售，但加价15万元即可以买房，“都是觉得自己的房子卖便宜了想加价，通过加价私下吊着卖。”

　　举措

　　4月起加大力度查处违规加价

　　部分千花岛业主，针对该楼盘捆绑精装修的做法表示抗议，在惠州电视台曝光此事，业主不断在网络问政平台等地方投诉，引发了行业争议。

　　参与千花岛选房但又放弃的钟先生表示，类似这种情况，就是变相提高房价，“光设计费都10余万，另外这些精装修怎么构成的，也没说清楚。”南都记者调查获悉，部分楼盘也开始准备以精装修的方式发售。

　　惠州楼市资深行业评论人范忠洲称，精装修本身是好事，但在惠州限价的同期，采取带精装修发售可能会有变相涨价的嫌疑。

　　超过6个开发商证实，前两周在住建局召开的以“稳价促量，进一步推动惠州房地产业健康平稳发展”的座谈会上，住建局、房管局等职能部门表态，近期个别楼盘捆绑装修销售，群众投诉很多，类似情况后续如何处理正在研究解决方案。惠州房管局相关部门负责人在受访时明确表态，确实开了座谈会，但是暂时没有发文，“现在在限价的大政策下，惠州房价还相对稳定。”

　　惠州世联行一位参会代表冯先生称，政府已经明确表态，4月份将加大调控和查处力度，对打擦边球提高房价的行为将发现一起，查处一起。

　　3月22日，大亚湾房协发出《关于加强我区房地产市场宣传行为的通知》，对于部分房地产从业人员以“项目即将封盘大幅度涨价”消息制造市场恐慌的行为，严厉禁止，而且还重申要求严禁房企和中介炒作，这是继2月10日大亚湾房管局发布禁止在建工程抵押以及预售房抵押之后的第二份文件。大亚湾房协会长谭建文在本周三受访时，呼吁开发商自律，珍惜当前稳定的局面，维护市场的健康稳定。

　　而在3月24日，大亚湾房管局关于对不文明宣传推广商品房项目行为的第三次通报中，再次点名批评：在各高速路口、主干道、红绿灯路口不文明拦车宣传推广商品房项目，影响交通秩序及有损大亚湾文明城市形象，对龙城一品花园等9个楼盘公开点名。

　　展望

　　下半年新货大量入市供求将平衡

　　从去年10月中旬起，惠州开始执行严格的限价备案政策，从过往6个月时间来看，政府的限价效果明显。

　　德威营销中心总经理刘友以德威整体管理输出的汇显城市公园项目为例，他说，在3月中旬开盘，备案价被卡在9000元/平方米以内，最终200多套房当天被抢购，连样板间也在第二天被售出，“如果没有备案价，肯定均价会上万。”

　　在荣灿置业副总经理杨霖看来，这种政府直接的限价行为，让企业很难受，但是购房者是受益的，“当前很多项目开盘都售罄，主要还是受供应较少的影响，预计在下半年，大批量的新货入市后，这种情况会得到很好的缓解。”

　　杨霖的上述观点得到了惠州世联行副总经理胡光宇的认可，他称，惠州市场的敏感期就在第二季度，4-6月份新货的供应严重不足，但在7月份以后，大量的推新供应上来后，市场将逐渐趋于平稳状态。

　　惠州世联行发布的数据显示，2017年惠州楼市还将面临供应量爆发的局面，预计2017年惠州楼市的供应量将超过2000万平米，存量介于800万-1000万平方米。

　　另一家惠州主要的中介合纵联行的统计数据显示，2017年惠州整体新增供应量约2000万平方米，而从具体的片区新增供应来看，惠城区新增供应面积约316万平方米，大亚湾新增489万平方米，惠阳新增供应面积约332万平方米，仲恺新增120万平方米，博罗新增162万平方米，惠东新增289万平方米，龙门新增供应量8.5万平方米。

　　两家代理商都指出，2017年城区市场全新盘入市将成为市场的新亮点，预计奥园、新力、隆生、德威、宝安、时代、佳兆业、中洲、鑫洲等开发商都有大批量新货入市，而且大部分集中在三、四季度。而惠湾片区主要则是碧桂园近20个项目，恒大、荣盛等储备地块也将进入全面发售的状态。惠东片区金融街新组团、合生的惠东地块、星河的惠东地块、碧桂园项目以及巽寮湾和双月湾板块将是主力供货项目。

　　惠州中原地产的统计数据显示，在2017年将有187个项目入市，主要供货源来自大亚湾、惠阳，其中超六成的供应量集中在临深区域。而187个入市项目中有63个为全新项目，其中30个来自品牌房企。事实上，随着品牌房企强攻惠州，行业内竞争也日益激烈，临深区域房源供应量大增，其去库存压力也会上升，库存增大，购房者选择多。

　　独立地产评论人祝先锋也表示，惠州市场本身的刚需严重不足，70%都是深圳客，一旦限购或者限贷，外地客户会批量撤退，“目前惠州房地产市场还没出现类似于深圳的高价地王现象，泡沫通过限价已经被挤出，政府采取的措施就是限制备案价和网签，惠州市场在第三季度大规模出货后，供求就会开始平衡，也不会存在部分开发商用各种方式加价的行为。”

　　惠州房协常务副会长、大亚湾房协会长谭建文在本周三受访时称，对惠州而言，用限价和备案来控制房价的涨幅，是惠州目前保持房地产市场稳定的最好手段。

　　采写：南都记者蒋奇政

　　市场反馈：

　　3月份仅8盘入市推新货，

　　供应量少致城区多个项目销售火爆

　　土地价格上涨幅度明显，

　　华润、绿地等品牌开发商在惠州找地

　　购房者恐慌性入市，

　　部分开发商用精装修、加价等方式卖房

　　(南方都市报)