近日，位于河南岸13号小区的一宗商住地块挂牌公示，拟定5月26日以拍卖方式公开出让，起拍价为8500万元。该地块为三旧改造用地，知情人士透露地块是此前港惠新天地三期规划所在地。地产观察人士预计港惠新天地开发商拿下此地的可能性极大，但港惠新天地表示不清楚此事。

　　商住地块起拍价8500万元

　　5月13日，惠州市公共资源交易中心挂牌一宗位于河南岸13号小区H N A 13-8的商住用地G P 2015-5。出让公告显示，该地块涉及H N A 13-8、H N A 13-9两宗地。H N A 13-8地块总占地面积为2.177万平方米，实际建筑面积不超过10.2972万平方米，其中商业建筑面积必须小于4万平方米，未来中小套型住宅的建筑面积之和必须超过总住宅建筑面积的70%。

　　该宗地挂牌截止至5月26日，挂牌起始价为8500万元，开发投资总额不少于4亿元。据南都记者粗略估计，该地块折合地面均价约3904.5元/平方米，楼面均价约825.5元/平方米。

　　惠州地产策划人范忠洲表示，从成本价分析，该地块的起始价并不高。因为地块所在区域后续住宅均价可高达7000-8000元/平方米，溢价率较高。惠州市合纵联行董事总经理彭斌则认为，从地段上看，这块地的价值很高。但其存在一些致命的缺陷，地块形状不规则，体量不大不利于规划。另外，在这个位置建项目对停车位要求非常高，地下室的成本也相对较高。

　　疑是港惠新天地三期规划所在地

　　在竞拍条件上，公告称，地块为三旧改造用地，竞得人须自行与改造地块及周边道路范围内(含教育用地地块)的房屋及土地权益人协商，按规定完成相关安置补偿及清拆工作，并承担由此发生的一切补偿安置费用。此外，竞得人负责将H N A 13-9地块教育用地范围内的建筑物清场，并将土地净地无偿交付市土地储备中心。同时还须在成交后1年内完成惠州中波转播台搬迁建设，并完成试播验收工作，取得广东省广播电视技术中心的书面确认书。

　　地图信息显示，该地块正好位于港惠新天地旁边。此前媒体报道，有知情人士透露该地块正是之前港惠新天地三期规划所在地。昨日南都记者采访港惠新天地投资方深圳市百富盈国际投资有限公司一秦姓负责人，其表示对此不了解。另一投资方惠州市创成发展有限公司营销管理中心总经理黄知琛也同样称不清楚，因此该情况无法进一步证实。

　　业内分析

　　港惠新天地开发商拍下可能性极大

　　三旧改造的地块由于手续复杂一般都需要前期先运作，加上中波转播台的拆迁工作很不简单，不了解情况的开发商考虑到难度不会轻易拿地。”范忠洲称，港惠新天地的开发商之前已经在项目开发周期中规划到第三期，应该花费了很大功夫做了一些准备工作，预计该地块由港惠新天地开发商拍下的可能性极大。范忠洲认为，该地块如果由港惠新天地开发商开发，由于前期工作已准备得差不多，开发难度较低。但若由其他开发商接手，可能十年八年都搞不定。

　　惠州市中城嘉信房产经纪有限公司董事总经理对此持相似观点，他告诉南都记者，港惠新天地开发商此前已对项目三期做过多次建筑规划。目前地块最主要的问题在于，虽然政府对三旧改造项目给予了一定支持，但在拆迁补偿工作的推进过程中，开发商可能会遇到比较多的麻烦。

　　公开资料显示，港惠新天地由惠州市富盈置业有限公司开发，规划分三期开发，目前已经开业的一期二期总商业面积约13万平方米，以沃尔玛、万达影城为主力店，已发展成为市区覆盖面最广、品类最为齐全的综合性购物中心。三期规划占地约2.2万平方米，总建筑面积约18万平方米，初步计划基建投资12亿元，将打造成以步行街、外铺为主的新型休闲体验式购物广场，并与一、二期商业内铺结合成新一代城市综合体。在商业经营方面，预计三期每年可实现经营收入1亿元。