入住3年未办房产证

　　31户业主状告开发商获胜诉

　　事情经过

　　2011年3月10日，李先生与某房地产公司(以下简称开发商)签订了一份商品房买卖合同，预购位于清远市清城区某小区一套房屋，房款47万多元，并约定由开发商在商品房交付使用后90日内办理产权登记机关备案，逾期未办理的，由开发商按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，李先生依约支付了首期款，余款办理了银行按揭。

　　2012年8月19日，李先生办理了收楼手续。然而近3年过去后，李先生却一直没有拿到自己的房产证。据了解，因小区部分设施未完成验收，李先生的房产证一直无法办理，该小区有许多业主都有类似经历。李先生等人与开发商就逾期办证问题进行了多次交涉，并以拖欠物业管理费表达心中不满，双方越闹越僵。最终，李先生等31户业主将开发商告上法庭。

　　法院审理

　　一审法院认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。合同签订后，李先生依约付清房款，而开发商未按约办理产权证，构成违约，应当承担违约责任，并继续履行相关办证义务。至于违约金，尽管双方约定为已付房价款的0.1%(470元)，但这是不变的金额，与开发商违约时间的长短没有任何关联。

　　开发商的违约行为导致李先生不能预期领取房产证，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，且开发商违约行为处于继续状态，李先生的损失虽难以确定但必然不断扩大。

　　法院认为，在开发商长期未履行义务的情形下该违约金本身难以实现其设立的初衷，该违约金显然过低，不符合公平原则。遂根据相关法律“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，确定李先生的损失按中国人民银行规定的金融机构同期1年期贷款基准利率的标准予以计算。

　　判决结果

　　一审判决后，开发商不服一审判决提起上诉，承办法官多次组织31户业主与开发商进行调解，最终促使31户业主与开发商达成调解协议：由开发商支付相应的违约金给业主，业主补缴拖欠的物业管理费。具体调解金额，涉案双方并未向外透露。